קשיים באכלוס: שוק הדירות מיד שנייה משתלט על מתחם "פארק צמרת"
משווקי המגדלים במתחם "פרק צמרות" מתקשים להשלים את אכלוס הדירות עקב מכירת דירות מיד שנייה בפרויקט. רוכשים שקנו דירות לפני כשנה נאלצים כעת למכור אותן בגלל המשבר - במחיר נמוך יותר. התוצאה: בלי הרבה מאמץ תוכלו להשיג היום דירת יוקרה בפחות מחצי מיליון דולר
הסיבה לכך היא שבזמן שמכירת הדירות במתחם נמשכת, החל להתפתח במקביל שוק אכזרי של דירות מיד שנייה - שבעליהן ממהרים למכור אותן בזול בשל המחסור במזומנים. גם חברי קבוצות הרכישה, שקנו בזול דירות במתחם, מממשים כעת את נכסיהם במחירים נמוכים יחסית.
שיחות עם גורמים בענף, המכירים היטב את יחסי הכוחות במתחם, אינן מציירות תמונה אופטימית בנוגע לעתיד הפרויקטים במקום. "אנרגיית המכירות הטובה שהיתה במתחם השתנתה, והיום יש שם פשוט שוק של אנרכיה," מעיד אחד מהם.
לפי ההערכות, טרם נאמרה המילה האחרונה בירידת המחירים במתחם, וככל שיעמיק המיתון במשק - כך הופכת האפשרות לרכישת דירת 5 חדרים עם בריכת שחייה וחדר כושר ב-500 אלף דולר לריאלית במיוחד.
פרויקט הדגל המזוהה עם המתחם הוא צמד מגדלי Yoo של קבוצת חבס, וזה גם הפרויקט היחיד שאכלוסו כבר החל. אולם ספק אם גם קבוצת חבס - הידועה במדיניות מוצהרת של הקשחת מחירים - תצליח להמשיך למכור דירות במחירים הנוכחיים, בזמן שבעלי הדירות שזה עתה קנו מחבס נוקבים במחירים נמוכים במיוחד.
באחרונה מכר תושב צרפתי את דירתו במגדל Yoo הראשון תמורת 460 אלף דולר בלבד. "את הדירה הוא מכר מאובזרת והשאיר אפילו את התמונות על הקירות - פשוט לקח את הכסף וברח," מעיד גורם המקורב לעיסקה ומוסיף כי גם קצב העיסקאות ירד באופן משמעותי.
הגורם העיקרי שמשפיע על מחירי הדירות הוא קבוצות הרכישה: מדובר בכמעט 350 רוכשי דירות, שרכשו את הנכסים בתקופת השיא תמורת 3,500-5,500 דולר למ"ר - נמוך משמעותית ממחירי המגדלים השכנים.
רבים מהם רכשו את הדירות לצורך השקעה, בהנחה שיוכלו להשכירן בסכומי עתק או למוכרן ברווח הון משמעותי. המצב הכלכלי אילץ את חלקם לממש, ואחרים פשוט הבינו כי האקזיט הולך ומתרחק.
אולם גם על הדירות הזולות יחסית שמוצעות כעת למכירה אין ממש קופצים. למשל, בימים אלה מוצעת למכירה דירת 5 חדרים מרווחת, המשקיפה לים, באחת הקומות הגבוהות של מגדל W תמורת 5,000 דולר למ"ר. לשם השוואה, בשנה שעברה דירה במיקום זה נמכרה תמורת כ-8,500 דולר למ"ר. למרות זאת, הדירה מוצעת כבר כמה שבועות למכירה - אולם טרם נמצא לה קונה גם במחיר זה.
באותו המגדל, בקומה ה-,12 מוצעת בימים אלה דירת 5 חדרים בשטח 137 מ"ר, עם מרפסת ששטחה 30 מ"ר, במחיר של 690 אלף דולר. אותה דירה יכלה להימכר בקלות במיליון דולר לפני כשנה.
בתקופות השיא של המתחם הגיעו מחירי הדירות ל-8,000-9,000 דולר למ"ר ויותר - ושער הדולר אף היה גבוה יחסית ועמד על 4.5 שקלים. כיום לא רק שמחירי הבסיס נמוכים, אלא גם שער הדולר הנמוך מהווה גורם משמעותי.
"אין ספק שהמחירים ירדו בצורה דרמטית, והפרויקטים שמושכים את המחירים במתחם כלפי מטה הם הפרויקטים של קבוצות הרכישה," מעיד גורם הפעיל במתחם.
פרויקט ,Yoo הכולל 297 דירות בשני מגדלים, נחשב לפרויקט המוביל במתחם. אולם לפי ההערכות, בפרויקט נותרו לפחות עוד 20% מהדירות, שטרם שווקו.
פרויקט "אביב בצמרת" החל את השיווק ברוח חיובית, אולם השיווק החל לדעוך. העברת אוסיף מידי ארקדי גאידמק לחברת ישרס של שלמה איזנברג שיתקה את שיווק הדירות בפרויקט, וכיום לא ברור מי מטפל בנושא.
לפי ההערכות, נותרו עוד כ-40% מהדירות. "זה מצחיק שאת כל חברת אוסיף הוא רכש ב-135 מיליון שקל - אבל יש לו עוד סחורה למכירה ששווה 100 מיליון שקל והוא לא משקיע בשיווק," טוען אחד הפעילים במתחם.
"אביב בגימל" נחשב לפרויקט בעל התדמית השלילית ביותר במתחם, בין היתר בשל קרבתו הרבה לכביש הירידה לאילון דרום. נודע כי בימים אלה מוצעות למכירה שתי דירות, בקומה השישית ובקומה התשיעית,במחיר של 4,500 דולר למ"ר. הדירות נרכשו על ידי שני יהלומנים במחיר של 6,000 דולר למ"ר, אולם גם במקרה זה - במחיר הנוכחי אין קופצים עליהן.
פרויקט NUM TOWER של משפחת שירזי נחשב גם הוא לאחד "התקועים" במתחם. ככל הידוע, הדירות
מצבו של פרויקט ONE דווקא סביר: כ-80% מהדירות נמכרו, והנותרות מוצעות כיום ב-5,000-6,000 דולר למ"ר.
יש גם מי שרואה בחיוב את כאוס המכירות במתחם "פארק צמרת." אחרי הכל מדובר בדירות איכותיות שאין כמוהן במקומות רבים בישראל. וכך, חוסר היציבות והלחץ הסמוי שחשים המוכרים משחקים לידי הרוכשים.
לדברי יוסף סיונוב, הבעלים של חברת התיווך הומלנד המתמחה בשיווק דירות המגדלים, הנכסים הרבים המוצעים כיום למכירה במתחם יוצרים הזדמנויות חדשות לרוכשים - שעד כה רק חלמו להתגורר בדירות יוקרה.
אולם מעבר לכך, סיונוב מסביר כי הדירות עשויות להיות אטרקטיביות גם להשקעה. למשל, בימים אלה מוצעת למכירה בקומה העשירית במגדל "מנהטן" דירה ששטחה 85 מ"ר במחיר 1.45 מיליון שקל.
"זו לא דירה שקונים כדי למכור בקיץ הבא - זו דירה שמחזיקים לאורך זמן, וניתן לקבל עלייה דמי שכירות של 2,000 דולר לחודש. בטווח הארוך יותר מחירה עשוי לעלות," מסביר סיונוב.
נא להמתין לטעינת התגובות
