משבר בשלבי בנייה: מחירי הדירות צונחים ב-15%
חוסר הוודאות הכלכלי עושה את שלו: בצפון עיסקאות מוקפאות, בבירה עברו לשוק של קונים ובמרכז המחירים בירידה. גם המשקיעים הזרים מתחילים להיעלם מהתמונה. נדל"ן בהאטה
המשבר בענף המגורים עוד לא כאן, אבל החשש ממנו - כן. ובכלכלה כמו בכלכלה, מה שמתחיל כחשש פסיכולוגי עלול בסופו של דבר להצדיק את עצמו.
"השפעות המשבר על שוק הנדל"ן בארץ כבר מורגשות. לרוב הן פשוט עוצרות עיסקאות וגורמות לקונים ולמוכרים להרגיש שהם בעצם לא יודעים מה יותר טוב בשבילם - המחיר היום או המחיר מחר, דולר או שקל, יורו או שטרלינג, רוב הכסף עכשיו או רוב הכסף דחוי. הפסיכולוגיה של שוק במשבר כבר כאן", טוען יהודה ברוך, מנכ"ל רשת התיווך ERA.
לדברי ברוך, בשלב זה האפקט של ירידות מחירי הנדל"ן הוא בעיקר פסיכולוגי. החששות בציבור גורמים לצמצום בהיקף העיסקאות ובמספרן, מה שיוצר אפקט ממתן על המחירים.
"הקונים בשוק הנדל"ן מסתובבים היום בכיס עם מטבע שערכו לא ברור. מנגד, אין לאן לברוח עם הכסף שקיבלה משפחת ישראלי ממכירת הדירה שלה לפני חצי שנה, כאשר המצב היה נסבל בשוק העולמי. אז צריך להחליט מהר. הקונים מתמהמהים, כי אולי המחירים של היום גבוהים מהמחיר שבו יוצע להם לרכוש מחר. מצב בעייתי", הוא מסביר.
באופן מסורתי נהוג להתייחס לתקופת החגים כבלתי מייצגת, בשל ימי העסקים המועטים והחופשות הרבות. עם זאת, בחלק ממשרדי התיווך דיווחו כבר לפני החגים על ירידה משמעותית במספר שיחות הטלפון, ונדמה שהאפקט הפסיכולוגי עובד שעות נוספות. רוכשים ומוכרים שהחלו בתהליך מבקשים להקפיאו, "לשבת על הגדר" ולראות מה יילד יום.
הטענות שהמתווכים שומעים מהמוכרים בעניין דחיית העיסקאות מוכרות, אך מייצגות חוסר ודאות וחשש רב: "לא ברור מה יקרה למחיר הבית שלי", " איזו שיטת הצמדה עדיפה ומתי לקבל את התשלומים", "איך מבטיחים את חוסנם של הקונים" ועוד.
מנגד ניצבים הרוכשים, המוטרדים מסוגיות עסקיות מהותיות: "אולי אוכל לרכוש מחר במחיר נמוך יותר", "קשה יותר היום להשיג מימון, והמימון יקר יותר" ועוד. וכשמספר העיסקאות יורד, השוק מתייצב ברמת מחירים נמוכה יותר.
בענף הדירות החדשות מקבלן מתקשים המשווקים לייחס את הסימנים לחשש ממשבר קרב. "אנשים שואלים שאלות יותר מבעבר, עורכי הדין שמייצגים את הלקוחות עקשנים, ויותר קשה להאיץ בהם לסגור עיסקאות", מספר עמיר שאל לתיאל, מנכ"ל חברת השיווק אלדר.
עם זאת, הוא מציין, אותם סממנים קיימים כבר כמה חודשים, בין היתר, להערכתו, בעקבות פרשת חפציבה. ובכל זאת, הדיווחים מהשטח מצטברים לתמונה כוללת של חוסר ודאות.
עדינה חכם, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו-סכסון, לא ממהרת להכריז על מגמה מבשרת רעות, אבל מודה ש"עד לפני חודשיים היה לנו'שוק של מוכרים'. על כל דירה קפצו רוכשים רבים. התקיים כאן שוק מטורף - וזה נגמר".
לדבריה, "בחודשיים האחרונים חלו בלימה בעליית מחירי הדירות והתייצבות, שיובילו בסופו של דבר ל'שוק של קונים'. כאשר השוק יהפוך לשפוי יותר, יוכלו הרוכשים לנהל מו"מ נורמלי, בלי להיכנס למרוץ מי יגיע ראשון".
בינתיים, מהדיווחים מהשטח עולה כי התחום הראשון להיפגע הוא פלח דירות היוקרה. באזור המרכז מדווחים משרדי ERA שהביקוש מחו"ל נעצר כמעט לחלוטין. הפנייה היחידה מחו"ל בשבוע האחרון, הם אומרים, הגיעה ממקסיקו, שם התקבצה לה קבוצת יהודים דתיים שהחליטו לרכוש נדל"ן בישראל במקום במיאמי שבארה"ב, כנראה.
בצפון נפלו שתי עיסקאות, אחת ברמת ישי והשנייה בקיסריה, שתיהן בגלל שהקונים התחרטו רגע לפני סגירת העיסקה.
גם חכם מציינת: "אין לנו משקיעי חוץ יותר. הצרפתים, האנגלים והאמריקנים הפסיקו לרכוש, וזיהינו ירידה של 10% בתחום".
באזור גוש דן ותל אביב מתחילות להירשם ירידות מתונות של 8%-12%, כשהמובילות בירידות הן נתניה ורעננה. כפר סבא עדיין עומדת במקום.
ככלל, זכייני ERA בקיסריה, בתל אביב ובצפון תל אביב בפרט מדווחים כי בתקופת החגים חלה ירידה ניכרת בכמות המבקרים שהיו רגילים לחגוג בארץ את החג - ובדרך גם לראות כמה דירות יפות למכירה. השנה אין להם זכר.
באזור ירושלים מעידים המתווכים על מגמה ברורה של האטה בקצב הרכישות, והמחירים ירדו כבר בשבועות האחרונים ב-10%-15% בממוצע, במיוחד באזורים שהיו בעבר מטרה לרוכשים מחו"ל.
"האווירה בבירה השתנתה לחלוטין. משוק של מוכרים הפכנו לשוק של קונים", מדווח מתווך מירושלים.
אי אפשר להגיד שבצפון הארץ נהנו בשנים האחרונות משוק נדל"ן תוסס, ובכל זאת, גם כאן מורגש שינוי. בנהריה מדווחים מתווכים רבים על עיסקאות שהחלו לפני החגים אך טרם הגיעו לכלל סיכום. הקונים הם בעיקר משפרי דיור, שחייבים לרכוש בית או דירה כדי להכיל את המשפחה הגדלה, או זוגות צעירים.
בקריית חיים ובקריית ים החג משך אליו את כל תשומת הלב. הקונים מחפשים כעת בעיקר "מציאות" לפני פינוי-בינוי או דירות מכונסי נכסים.
בדרך כלל רמת המחירים ביישובים הללו נמוכה. בקריית אתא עיסקאות שכירות נסגרו בעליית מחירים לאחרונה, בשל העובדה שהשוכרים החליטו לוותר על רכישת דירה והעדיפו פתרון זמני על פני פתרון קבוע עד יעבור זעם. ואכן המתווכים מדווחים על פעילות נמוכה מהצפוי.
בחיפה, ששוק הדירות שלה נפגע במלחמה, החל תהליך איטי של עליית מחירים מתונה רק בקיץ האחרון. לטענת גורמים בענף, תהליך זה עדיין לא מיצה את עצמו, ולכן השפעת המשבר הפיננסי הנוכחי עדיין לא ניכרת בו, ובאה לידי ביטוי בעיקר בעצירת העיסקאות ולא במחיר המבוקש.
בקריית ביאליק, מספר המתווך יוסי אל בוחר, העיסקאות מתקדמות בעצלתיים. "יש נכסים, אבל אין קונים שמתאימים לרמת המחירים הנוכחית", הוא מסביר. הקשיים בהבשלת העיסקאות מאפיינים את כל הגזרה הצפונית. כך, למשל, בזכרון יעקב נפלה לאחרונה עיסקה רגע לפני חתימתה, לאחר שהמוכר ביקש לקבל את כל הסכום במזומן ולא הסכים לקבוע פריסת תשלומים.
ומה קורה בדרום הארץ? שוק הדירות בבאר שבע לא נהנה בשנתיים האחרונות מהתעוררות שוק הנדל"ן במרכז. זו אולי הסיבה שלא ניכרים בו סימנים המעידים על החמרה - נהפוך הוא. אישור הקמת עיר הבה"דים והמעבר המתוכנן של אלפי משפחות אנשי קבע, עם שנת הלימודים האקדמית הנמצאת בפתח - עושים את שלהם, ומתווכי באר שבע מדווחים על פעילות ערה בתקופת החגים, של קונים המבקשים לראות דירות ובתים בבירת הנגב.
ביישובי השרון, שהיו סיפור הצלחה ב-3 השנים האחרונות - נתניה, רעננה, כפר סבא, הוד השרון והמושבים הרבים - ממתינים לראות לאן ילך השוק. לדברי המתווך מוטי זהבי, בשוק המקומי של יישובי השרון ישנה דריכות רבה, ועיסקאות לא נסגרות כתמול שלשום.
"בצורן ובקדימה מרגישים היטב שהבנקים הקשיחו את הסיוע במימון, וחלק מהקונים כבר לא יוכלו לקבל מימון בשיעורים שעד לאחרונה היו מקובלים".
לדברי ברוך, "נכון לעכשיו, הירידות במחירים הן בשיעור10%-15%, בעיקר במשולש הגדול שבין חדרה, ירושלים וגדרה. בפריפריה לא הספיקו המחירים להתעדכן, והם גם ככה ברמה נמוכה, כך שהמשבר עובר מעליהם בדרך כלל".
לדבריו, יוצאות הדופן הן ירושלים, המתנהגת כמו עיר ללא קונים בתקופת החגים הנוכחית, ובאר שבע, שחוגגת את כיבוש הנגב מחדש על ידי אנשי הקבע של צה"ל, ללא קשר למה שקורה בעולם.
לדברי חכם, למרות החששות, מדובר בהתייצבות ולא במשבר בשוק הדירות, "צריך לזכור שאנשים צריכים דירות, והשיקולים הם לא רק כלכליים. בנוסף, אין כיום מספיק התחלות בנייה, ומלאי הדירות נמוך יחסית. לכך יש להוסיף את העובדה שכיום אנשים חוששים מאוד מהבנקים, מושכים את הכספים ומחפשים נכסים ריאליים להשקעה, כמו נדל"ן. כל אלה לא יביאו למשבר אלא לשוק מעט איטי, שבסופו של דבר ייטיב עם הרוכשים".
נא להמתין לטעינת התגובות
