הדולר מזגזג - אז מצמידים
שוק הנדל"ן גולש להאטה: המוכרים מתגוננים מול השינויים החדים בשערי המטבעות באמצעות שיטות הצמדה יצירתיות - והעיסקאות מתפוצצות
שמחים וטובי לב הגיע הזוג למעמד החתימה, אלא שאז נכונה לו הפתעה: המוכר ביקש את כל הכסף במזומן ומיד, או לפרוס את התשלום באמצעות מנגנון הצמדה מסורבל - לפי הגבוהה מבין 4 החלופות. העסקה התפוצצה.
במקרה אחר עמדה לפני סיכום עיסקה לרכישת וילה באזור השרון תמורת 1.2 מיליון שקל. הרוכש ביקש לשלם כעבור 30 יום בהתאם לשער הדולר, אך המוכר סירב וביקש להצמיד את התשלום גם לדולר או למדד המחירים לצרכן - הגבוה מביניהם. גם כאן העיסקה נפלה.
בתוך חודשים ספורים הפך שוק הדירות בישראל משוק מוכרים מובהק לשוק של קונים. רוכשים רבים החליטו לגנוז בינתיים את תוכניותיהם ו"לשבת על הגדר", תוך ציפייה שהמחירים יירדו. מי שבכל זאת רוכש מחזיק באג'נדה של "לא בכל מחיר".
מנגד, השינויים החדים בשערי המטבעות והחשש מהמיתון הקרב מדירים שינה מעיניהם של המוכרים, שמנסים להגן על עצמם באמצעות מנגנוני הצמדה שאינם הוגנים. התוצאה: אין ספור עיסקאות מוקפאות ומבוטלות.
"אנחנו בעידן אי וודאות, ויש חשש רציני בקרב המוכרים:'איך אקבל את יתרת הכסף?'", מאשר יהודה ברוך, מנכ"ל רשת התיווך ERA. "לפני כשנה וחצי עבר שוק הדירות מיד שנייה לשקלים. עם זאת, יש עדיין עיסקאות הנקובות בדולרים ואפילו ביורו", הוא אומר. "הבעיה היא שבימים כאלה גם המדד הכי סולידי לא יכול לתת ביטחון מלא".
שני משאים ומתנים
התוצאה היא שסביב כל עיסקה מתנהלים שני משאים ומתנים: האחד על מחיר הנכס והשני על מנגנון ההצמדה. מטרת ההצמדה לשמור על כוח הקנייה של הכסף באמצעות נוסחה מוסכמת לחישוב הערך בזמן התשלום.
בחלק מהמקרים מהווה ההצמדה גם מערכת "BACK TO BACK" עם עיסקה אחרת, כלומר היא אמורה להתאים עצמה לשתי עיסקאות המתקיימות במקביל - מצב אופייני לקונים שרוכשים דירה, ובאותה עת מכרו דירה אחרת.
מנגנון הצמדה שכולל "שער רצפה" או "שער גג" מיועד לנטרל תנודות
חריפות במדד שאליו צמודה העיסקה. "צריך להגיע לאיזון, כך שהמוכר לא ייצור מנגנון הצמדה שנוטה להגן רק עליו", אומר ברוך.
מה צריך לכלול מנגנון כזה? ברוך: "יש לקבוע שער בסיס לפי תאריך של בנק מסוים או של גוף רשמי ולקבוע את סוגו. יש לציין בחוזה מהו השער או מספר המשקף את המדד הידוע והמוסכם, ולקבוע את תדירות וקצב העדכון במחיר לפי השינוי שחל במדד. שני הצדדים יכולים להסכים על שער גבול תחתון או עליון. כמו כן יש לקבוע את היקף ההצמדה ".
נא להמתין לטעינת התגובות
