המפרט יגלה הכל
מפרט הבנייה החדש שיוצג מעתה לפני כל רוכש דירה דורש מהקבלן לפרט את כל הקשור לדירה, עד לרמת הברזים וחבלי הכביסה. בשוק הדירות החדשות מתקשים להתמודד עם הדרישות
המפרט החדש כולל לא פחות מ-12 עמודים ארוכים ומסורבלים, והוא יצורף על-פי חוק לחוזה המכירה עם הקבלן.
המפרט החדש דורש מהקבלן לרדת לפרטים מיקרוסקופיים, וכולל בין היתר: התייחסות לתיאור הבניין והדירה, ציודה ואביזריה, חישוב שטחה, חומרי הבניין שמהם היא עשויה, שיטת הבנייה, מתקני חימום וקירור, חיבור המבנה לתשתיות, תיאור מפורט של כל נקודת חשמל, טלפון וכבלים בכל חדר בבית, מתקנים לתליית כביסה, מתקני תברואה וכלים סניטריים, מערכות כיבוי אש ועוד.
המפרט מגדיר בצורה מסודרת גם את אופן חישוב שטח הדירה - עניין שלאורך השנים נמצאו לו פרשנויות רבות. עד כה היה מקובל כי בחישוב שטח הדירה נכלל גם חלקה היחסי בשטחים המשותפים בבניין.
מעתה מחושב שטח הדירה כ"שטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על-ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות החוץ של הדירה" - כלומר, השטח שנעטף על-ידי הקירות החיצוניים של הדירה, לא כולל מרפסות.
נוסף לכל אלו נדרש הקבלן לצרף
הגדרת הקריטריונים החדשים לדירה באה במידה רבה לעשות "סדר בבלגן" בעקבות פרשת חפציבה. בכנס בנושא שערכה בשבוע שעבר חברת אלדר, המשווקת פרויקטים למגורים, אמר רוני כהן, המשנה למנכ"ל, כי "בסופו של דבר אפשר לומר, שבועז יונה עשה שירות טוב לרוכשי הדירות וכי פרשת חפציבה הביאה לשינוי מהותי בחוק מכר הדירות ולמפרט מכר חדש ועדכני".
אולם בשוק הדירות החדשות מתקשים להתמודד עם הדרישות המחמירות. חוק המכר החדש מעכב בפועל את יציאתם לשיווק של פרויקטים הנמצאים בשלבי תכנון סופיים, בשל זמן ההסתגלות של השוק לדרישות החדשות של החוק.
לדברי עו"ד מוטי בניאן, מומחה לענייני דיני מקרקעין, תכנון ובנייה ממשרד בלטר-גוט-אלוני, "המפרט החדש יצמצם במידה משמעותית את התביעות הרבות המוגשות מדי שנה על-ידי רוכשי דירות נגד החברות הקבלניות, בעיקר בהיבט של חוסר התאמה בין הרצוי למצוי".
עם זאת, טוען בניאן, ישנה החמצה בכך שהד מחוקק לא השכיל להפריד בין הפן הקנייני של המפרט (רכוש משותף, אחוזי בנייה וכיו"ב) לבין הפן הטכני, המתאר את הדירה ואת אביזריה.
"המפרט החדש כולל 12 עמודים מפורטים. רוב קוני הדירות הם זוגות צעירים ולחוצים, שמגיעים לחתום כשמחכה להם למטה תינוק בעגלה. אין להם סבלנות, זמן או ידע לקרוא ביסודיות את המפרט המסובך, וודאי שאינם מבינים אותו."
בניאן מציע לחלק את המפרט לשניים: "מפרט תכנוני של תיאור הדירה ומפרט קנייני ובו מידע על אחוזי הבנייה, הצמדת שטחים משותפים לדירה מסוימת וכדומה - נושאים חשובים יותר מבחינה כספית."
האדריכל יצחק לזר ממכון התקנים הישראלי, שנכח גם הוא בכנס, סבור כי השינוי המהותי ביותר בחוק מתייחס לעניין חישוב שטח הדירה: "מפרט המכר החדש המציא בעצם שפה חדשה בין הקונים ובין המוכר.
באמצעות המפרט ותוכניות המכר החדשות יוכלו הקונים לדעת לראשונה במדויק מהי שיטת החישוב שלפיה נמדד השטח בדירה שרכשו, ומהו השטח שעליו מתחייב הקבלן."
לדברי לזר, תהליך הטמעת המפרט החדש אינו פשוט, בעיקר בשל הפירוט הספציפי שמבקש המחוקק בכל דירה ודירה, ואשר מקשה על הכנת מסמך כללי יותר, כפי שהיה נהוג עד כה.
פירוט זה ייאלץ את הקבלנים להכין מפרט לכל טיפוס של דירה, גם כשמדובר לכאורה בדירות זהות שההבדל היחיד ביניהן הוא מיקומן במבנה. עוד מציין לזר, כי החוק החדש יוצר מצב שבו בפרויקטים רבים חתומים חלק מהרוכשים על מפרט מכר ישן ואחרים על החדש.
גם אם נדמה כי המפרט החדש לא משאיר מקום לטעויות, יש בו עדיין כמה נקודות שחשוב לתת עליהן את הדעת. כך למשל, בסעיף "תיאור הבניין" במפרט מופיעה ההערה: "ייתכנו שינויים בטבלת הדירות בהתאם להיתר הבנייה."
לדברי לזר, אם אדם רוכש דירה ומגלה מאוחר יותר שהקבלן הצליח להשיג זכויות בנייה לדירות נוספות, הדבר עלול לפגוע באופן משמעותי בשווי הדירה.
בסעיף אחר מגדיר המפרט כי הקבלן רשאי "להצמיד רכוש משותף כרצונו" - הקונה לא תמיד מבין שהניסוח העמום מאפשר, למשל, הוספת דירת גן מתחת לדירה שרכש.
בנוסף, החתימה על המפרט מחייבת את הקונה "לא להתנגד לתוכניות הבנייה של הקבלן באזור". כך יכול להיווצר מצב בעייתי, שבו רוכש הדירה מגלה כי אותו קבלן בונה בניין נוסף במגרש סמוך - דבר שעלול לפגוע בשווי הנכס שלו.
אך למרות כל אלה מסכימים הגורמים, כי הגדרות המפרט הטכני החדשות ייטיבו בטווח הארוך גם עם הרוכשים וגם עם הקבלנים ויצמצמו את פערי הציפיות, את עוגמת הנפש ואת מספר התביעות המשפטיות.
נא להמתין לטעינת התגובות
