לא במחירי השוק
כמה שווה מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב? הערכות מדברות על כמיליארד דולר, אולם בינתיים ידוע רק על קבוצת רכישה אחת שמתמודדת במכרז. יזמים אחרים לא ממהרים להצטרף למרוץ: אזורים ואפריקה ישראל כבר היו שם ונסוגו, ותו המחיר של מיליארד דולר מתחיל להיראות מנותק מהמציאות
בפועל, ייתכן פער עצום בין השווי המוערך לבין מחיר העסקה בפועל. עלות המתחם, היקפו ומורכבותן של תוכניות הבנייה הופכים את הפרויקט לאתגר לא קל ומציבים ליזמים רף גבוה במיוחד.
במשך השנה שעברה מאז פינוי השוק, התנהלו מתחת לפני השטח מגעים בין קבוצות יזמות גדולות ובין בעלי הקרקע - חברת השוק הסיטונאי (75%) ועיריית ת”א .(25%) לעסקים מעריב נודע, כי חברת אזורים שבשליטת שעיה בוימלגרין התעניינה ברכישת המתחם או חלק ממנו, אך הצדדים לא הסכימו על מחיר.
גם קבוצת אפריקה ישראל התעניינה ברכישת המתחם, אולם המגעים בין הצדדים הופסקו. עם זאת, הקבוצה לא איבדה לגמרי עניין בעסקה.
הרבה סופרלטיבים נדל”ניים הורעפו על המתחם בן ה-55 דונם, שלפי התוכנית יכלול מגדלי יוקרה, קניון, פארק גדול ומבני ציבור. הפרויקט ממוקם סמוך למרכז העיר, בין רחוב החשמונאים לרחוב קרליבך - אזור שמאופיין כיום במבני מסחר ומשרדים.
רק דקות הליכה ספורות מפרידות בינו לבין שדרות רוטשילד, היכל התרבות, הסינמטק ורחוב אבן גבירול, והקו הירוק של הרכבת הקלה צפוי בעתיד לעבור בקרבת מקום. סמיכות המתחם לדרך פתח תקווה, מקום שאין בו בתי מגורים, גנים ומבני ציבור, אמנם שמר אותו עד כה מחוץ למה שמוגדר כ”מרכז העיר,” למרות הקרבה הגיאוגרפית, אך אם אכן תוקם בו שכונת מגורים, תשתנה התפיסה לגביו.
הנתון המשמעותי לקביעת שוויו של המתחם הוא היקף זכויות הבנייה לסוגי הנדל”ן השונים - מגורים, מסחר ומשרדים. למתחם תוכנית מאושרת להקמת מגורים בהיקף של 275 אלף מ”ר. לפי עסקאות שבוצעו באזור לאחרונה ולפי הערכות שמאים, רמת המחירים למ”ר של קרקע לבנייה למגורים באזור זה היא 2,000- 2,500 דולר למ”ר, ובסך-הכל 687-550 מיליון דולר.
לכך יש להוסיף 12,000 מ”ר זכויות בנייה לשטחי משרדים. מחירי זכויות בנייה למשרדים באזור זה נעים בין 1,000 ל-1,500 דולר למ”ר, כלומר 180-120 מיליון דולר בסך-הכל.
שטחי המסחר לבניית קניון נחשבים ליקרים באזור זה. על-פי התוכנית, אפשר להקים במתחם קניון בן 33,000 מ”ר. על־פי הערכות שמרניות, מדובר ב-3,000-4,000 דולר למ”ר, ובסך-הכל ב-130-100 מיליון דולר.
משווי זכויות הבנייה יש לקזז עלויות הקמה של פארק בן 14 דונם ושטחי
אם נביא בחשבון גם את שחיקת הדולר, הרי שהערכת השווי תהיה קרובה יותר למיליארד דולר. מתמודדת אחת במכרז כבר ידועה - “העיר החדשה,” קבוצת רכישה בראשות אנשי עסקים בולטים (דרור הלוי, רביב צולר,( שתרכז 1800 אנשי היי-טק ושוק ההון. הקבוצה מאמינה כי תהיה לבסוף מועמדת יחידה במכרז. האמנם?
מחסום המחיר: בהנחה שמחיר המכרז ינוע סביב כמיליארד דולר, הרי שמדובר בסכום משמעותי. רק קבוצה מבוססת במיוחד, עם תוכנית עסקית ברורה וארוכת טווח, תוכל להשיג אשראי בנקאי למימון העסקה. גם עלויות המימון גבוהות במיוחד, ועל כך יש להוסיף עוד יותר ממיליארד דולר נוספים להקמת הפרויקט (לפי ממוצע של 2,000 דולר למ”ר בנייה במפרט טכני גבוה.(
קצב מכירות: ההשקעה תתחיל להשיב את עצמה עם תחילת שיווק הדירות, שטחי המסחר והמשרדים. כאשר מדובר ב-1,800 דירות, גם במקום האטרקטיבי ביותר יידרשו כמה שנים טובות של בנייה והשקעה בשיווק.
פרויקטים בסדר גודל כזה נבנים ללא יוצא מן הכלל בשלבים, שבכל אחד מהם נבנות ומשווקות 300-200 דירות. לעתים מדובר בתהליך שיכול להתפרס על עשור שלם ויותר. מי שייכנס למיזם יצטרך נשימה ארוכה וידיעה ברורה, שכיסוי העלויות וקבלת הרווח היזמי עשויים לארוך שנים רבות.
כך פתרה גם את בעיית השיווק, שכן לכל אחת מ-1,800 הדירות יש כבר בעל בית מיועד. שטחים תת-קרקעיים: התוכנית המאושרת של המתחם כוללת זכויות בהיקף 238 אלף מ”ר של שטחים תת-קרקעיים, ובהם 5,000 מקומות חנייה.
לדעת מומחים, כדי לממש את הזכויות הללו יידרשו לפחות 6 מפלסים תת-קרקעיים. חפירה לעומקים הללו מייקרת את הבנייה באופן משמעותי, ולטענת כמה מומחים מחייבת להקים את רוב חלקי הפרויקט במקביל. המפלסים הללו לא ישמשו רק לחניונים - על פי חישובי השטח הם יוכלו לשמש גם לפונקציות נוספות.
בסופו של דבר, הערכת שווי המתחם משקפת את הפרמטרים הנדל”נים העיקריים, אולם הליך המכרז עשוי להוליד מחירים אחרים לגמרי: גבוהים יותר ככל שהמכרז ימשוך יותר מתמודדים, או נמוכים יותר במקרה שמספר המתמודדים יהיה נמוך.
אם קבוצת “העיר החדשה” תתייצב לבסוף כמועמדת היחידה, מחיר המכירה עשוי להיות נמוך מן השווי הריאלי, להערכת גורמים המכירים את בעלי המתחם ואת נחישותם למכור אותו. בתרחיש כזה, שאינו כל-כך דמיוני, עשוי מחיר המכרז לרדת אפילו ל-300-200 מיליון דולר.
כמה זה יעלה לחברי הקבוצה? חברי הקבוצה אמורים לממן את שווי הקרקע למגורים עבור 1,800 דירות – כ-70% מהיקף העסקה. וגם כאן המספרים ספקולטיביים: בהנחה שהיקף המכרז יהיה כמיליארד דולר, הרי חברי הקבוצה יממנו 700 מיליון דולר.
פירושו של דבר, מחיר גבוה במיוחד לכל יחידת דיור: 380-305 אלף דולר בממוצע לכל חבר בקבוצה, לפי 2500-2000 מ”ר לדירה, לא כולל עלויות בנייה.
אם “העיר החדשה” תישאר לבדה במירוץ, כפי שמאמינים ראשי הקבוצה, מחיר העסקה יהיה נמוך בהרבה: בהנחה שהמתחם יימכר תמורת 250-200 מיליון דולר בלבד, מחיר הקרקע ליחידת דיור יירד עד לכ-110 אלף דולר.
זה מחיר נמוך משמעותית לעומת מחירי הנכסים באזור. מארגני הקבוצה יוצאים ככל הנראה מנקודת הנחה שיתרונות המימון והשיווק שלהם ירתיעו יזמים נוספים מהתמודדות, ועם קצת מזל יותירו אותם כמועמדים היחידים. ספק אם תרחיש אופטימי שכזה יתממש.
נא להמתין לטעינת התגובות
