 |
/images/archive/gallery/200/289.jpg
צילום: דוד גרינשפן, עיבוד מחשב: בניזרי חגית  |
|
|
| משכנתא צמודת דולר - לא לכל אחד |
|
| הלוואות הצמודות למט"ח עם ריבית דולרית מהוות כ-30% מסך המשכנתאות בישראל. עד עתה, הריבית בארה"ב לא שינתה הרבה ללוקחי ההלוואות, אולם השינויים האחרונים בריבית בארה"ב יתנו את אותותיהן בגובה ההחזר החודשי |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דודי מייזליק, מנהל שיווק בנק אדנים
9/11/2004 15:37 |
|
|
|
|
|
|
|
בשלושת החודשים האחרונים העלה נגיד הבנק האמריקאי את הריבית ב-0.75% לרמה של 1.75%. עליית הריבית השבוע הינה העדכון השלישי של הריבית הפדרלית האמריקאית כלפי מעלה מרמה נמוכה של 1% (הרמה הנמוכה ביותר מזה ארבעה עשורים). התחזית הינה שעד יולי 2005 ימשיך ויעלה הנגיד האמריקאי את הריבית עד לרמה של 2.5%.
במשך שנים, היתה לריבית בארה"ב השפעה עקיפה על "האזרח הקטן" הישראלי. עליית ריבית בארה"ב אותתה לעיתים ובישרה גם על עליית שיעורה בישראל. בעיקר השפיע שינוי בריבית זו על מספר מצומצם של אנשי עסקים וחברות שסחרו מול שווקי העולם ונטלו אשראי או הפקידו פקדונות הצמודים לריבית הלייבור. בשנתיים האחרונות, הופכת ריבית זו למשמעותית גם עבור ישראלים רבים אשר נטלו הלוואת משכנתא בבנקים בישראל.
מנתוני הבנקים למשכנתאות עולה כי הלוואות משכנתא הצמודות למט"ח ונושאות ריבית דולרית מהוות כ-30% מסך האשראי המבוצע למטרות דיור בישראל. המסלול הדולרי פופולארי במיוחד בתקופה האחרונה בגלל הריבית
הנמוכה שהוא מגלם ושער החליפין היציב, דבר המוביל להחזר חודשי כולל - נמוך. הבנקים נוהגים לשלב מסלול דולרי בכל הלוואת משכנתא בסכום המתקרב ל-1/3 מסך ההלוואה. השינויים האחרונים בריבית בארה"ב ישפיעו עתה על רבים מאוד מהם. לדוגמא: עליית ריבית בשעור של 1% מהווה גידול של כ-75 שקל בהחזר החודשי למשכנתא ממוצעת בסך 450,000 שקל, ששליש ממנה נלקח במסלול דולרי.
על הלווים להכיר את מכלול הסיכונים והסיכויים הגלום בהלוואה מסוג זה הצמוד לדולר. יש לדעת כי גם שער החליפין מול השקל וגם הריבית שנקבעת בחו"ל עשויים או עלולים לשנות את ההחזר החודשי ולעיתים באופן קיצוני. ברוב המקרים שינויים מעין אלו, לא ילוו בהכרח גם בשינויים בהכנסות הלווים בארץ ויש לתת על כך את הדעת. כעקרון מומלץ ליטול הלוואה מסוג זה כשההכנסות מבוססות על הכנסות צמודות מט"ח (השכרת דירה, הכנסות מחו"ל) או לשלבם בתוך הלוואה גדולה של משכנתא אך במידה מצומצמת יחסית ובשיעור שאינו עולה על 25% מתיק ההלוואה הכולל.
טבלה המדגימה את הליך לקיחת הלוואות דולריות
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
מונחון
|
|
|
 |
|
|
|
ריבית הליבור:
ריבית בין-בנקאית ללווים, אשר נקבעת במסחר הבין-בנקאי בלונדון בכל יום שהוא יום עסקים בדולר/אירו. הריבית מושפעת מריבית הבנק המרכזי בארה"ב (ליבור/ דולר) או מריבית הבנק המרכזי של האיחוד האירופי (ליבור/אירו) ומציפיות השוק לגבי גובה הריבית בעתיד.
שער יציג:
שער חליפין בין מטבעות , נקבע בכל יום שהנו יום עסקים במט"ח, ע"י בנק ישראל,השער נקבע על פי נתוני המסחר בשעה שלפני מועד פרסומו (א' – ה': 15:15 , ו': 12:15).
ריבית משתנה:
שיעור ריבית שאינו קבוע לכל תקופת ההלוואה ומשתנה בכל פרק זמן נתון עפ"י התדירויות שנקבעה בהסכם ההלוואה ואו סוג ההלוואה (פריים, ליבור וכו').
לוח שפיצר:
החזר ההלוואה מבוסס על תשלום חודשי (סכום ההלוואה המקורי ) קבוע ושווה לאורך כל תקופת ההלוואה (בכפוף לשינויי ריבית או הפרשי הצמדה ). כל תשלום מורכב מתשלומים על חשבון ריבית ותשלומים על חשבון קרן ההלוואה והיחסים בין מרכיבים אלו משתנים במהלך תקופת ההלוואה. (עד מחצית התקופה לערך – יותר ריבית ופחות קרן, לאחר מחצית התקופה לערך – יותר קרן ופחות ריבית).
עמלת היוון - עמלת פירעון מוקדם:
נקבעת על פי הוראות בנק ישראל והיא מבטאת את הפיצוי הכלכלי שמשלם הלקוח על סילוק מוקדם של ההלוואה. העמלה מושפעת מהפער שבין ממוצע הריביות שנגבו ע"י הבנקים למשכנתאות (כפי שנקבע ע"י בנק ישראל), לבין ריבית ההלוואה של הלווה.
לוח סילוקין:
טבלה המשקפת את ההחזרים הצפויים של המשכנתא עד לסילוקה הסופי (בכפוף לשינויי ריבית והצמדה).
|
|
|
|
|
|
|  | | דוגמא להחזרים חודשיים בשקלים. לחצו להגדלה | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
