 |
/images/archive/gallery/130/502.jpg תמונת ארכיון
 |
|
|
| קונים דירה - שחקו אותה קשים להשגה |
|
| למרות הדיווחים על התאוששות ענף הנדל"ן, הקבלנים עדיין לא יכולים להרשות לעצמם לוותר על אף לקוח. לקראת המיקוח של חייכם אסף עסקים את עשר הנקודות החשובות ביותר |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דרור מרמור
23/7/2004 8:50 |
|
|
|
|
|
|
|
זה חצי שנה אנו עדים לדיווחים על התאוששות ענף הנדל"ן והיחלצותו מהמיתון. למרות שמצטיירת תמונת מצב אופטימית, נציגי הענף מתווכחים אם יש ממש בטענות על ההתאוששות בשוק הדירות למגורים. מדובר אמנם בוויכוח בחדרי חדרים, שמנסה לא להרוס, בינתיים, את ניצני האופטימיות (שמסייעים לפי שעה בעיקר לשוק היד השנייה). אולם בכל מקרה, גם המצדדים בגישה החיובית מודים כי מדובר עדיין ב"שוק של קונים" - הקונים הם שמכתיבים את התנהגות השוק, והמוכרים צריכים להתאים את עצמם אליהם.
למזלו של מי שרוצה לרכוש עכשיו דירה, היזמים, הקבלנים ומשווקי הפרויקטים למגורים עדיין מחזרים אחרינו במרץ. לדאבונם, מצוקת הקרקעות והתחלות הבנייה הספורות עדיין אינן מכתיבות את המגמה בשוק, ועל הלקוח הפוטנציאלי אי אפשר לוותר בקלות. לאור כל זאת, מי שמחליט בתקופה זו לקנות דירה, יכול וצריך לנהל מו"מ אמיתי
מול המוכר, מתוך נקודת מוצא שידו על העליונה.
להבדיל מחוויית המיקוח במסגרת הטיול של אחרי הצבא למזרח הרחוק או לדרום אמריקה, תזכרו שהפעם לא מדובר בוויכוח "בשביל הכיף", למרות שכדאי לשמר את הלהיטות והעקשנות של אותם מתמקחים כרוניים. לאמיתו של דבר, אפשר לומר בפירוש כי הפחתה של אחוז אחד מההוצאה המתוכננת על רכישת הדירה, תאפשר לכם לשדרג גם את פינת האוכל או הסלון שיחכו לכם שם בבוא העת. במקביל, משא ומתן שיניב לכם חניה מקורה או מחסן צנוע, יכול להעניק לכם שדרוג משמעותי באיכות החיים, לצד פרמיה משמעותית על מחיר הדירה כשתחליטו יום אחד כי אתם רוצים להיפרד ממנה - צעד שכל ישראלי חושב עליו כבר ביום שהוא רוכש את הדירה. קחו בחשבון כי לא על כל רשימת הדרישות שלפניכם הקבלן יהיה מוכן בכלל לשמוע, אולם די בהצלחה חלקית בסעיף אחד או שניים כדי שתרגישו מרוצים.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
1. מחיר
|
|
|
 |
|
|
|
העובדה שבאתר המכירות יושב מולכם "נער מכירות", השולף את מחיר המחירון שקיבל באותו הבוקר מהנהלת החברה, אינה מלמדת כי אין לו מנדט מחברת הבנייה להוריד במשהו את המחיר. יתרה מכך, פעמים רבות המוכר מתפרנס מנתח שנקבע לו מראש מהתמורה על כל דירה ודירה. גם אם הוא מיצה את כל המרווח שהותירה לו החברה, הוא עדיין יכול להתחיל לקצץ מהתמורה האישית שהוא אמור לגזור, ודאי אם הוא מרגיש שמדובר בסיכוי היחיד להשיג תמורה כלשהי (אם כי כדאי להפעיל שיקול דעת וגם מעט רחמים, שכן לא "כרישי נדל"ן" יושבים מולכם, אלא אנשים התלויים בכל מכירה לפרנסתם).
כדאי גם לזכור, כי הדיבורים בתקופה האחרונה על עליית מחירי הדירות, שבמרבית האזורים אינם יותר מאשר הצהרות על הנייר, עדיין אינם מסמנים את ההתעוררות המיוחלת בצד הביקושים. לאמיתו של דבר, הקבלנים בסך-הכל ראו בשנה וחצי האחרונות כיצד מחירי הברזל ושכר העבודה מתייקרים בכ-100% וכעת הם מנסים להציל משהו מהרווח הזעום שייוותר להם, אם בכלל, בסוף הדרך. זאת על-ידי העלאה מינורית, יחסית, של מחירי הדירות. בכל מקרה, מאחר והלקוחות עדיין לא מתנפלים על האתרים, רבים מהקבלנים ישמחו להיפטר מכל דירה גם במחירים של תחילת השנה - לפני שהחלו לדבר על עליית המחירים.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. תשלום בטוחות
|
|
|
|
|
|
|
מיותר לציין, כי מוכר הדירה מחויב להבטיח לרוכשים את השקעתם בדירה הנבנית. יחד עם זאת, בעוד החוק מחייב את הקבלן לספק בטוחה רק מעבר לתשלום על 15% מהדירה, אפשר וצריך לדרוש לקבל בטוחה כבר מהשקל הראשון.
במשרד השיכון מציינים כי הערבות הבנקאית היא המסלול המומלץ ביותר, המבטיח את כל הכספים ששולמו בכל מקרה שבו הקבלן לא יוכל להעביר את הבעלות בדירה. מלבד ההתעקשות על המסלול המומלץ, צריך לשים לב שהקבלן הוא המתחייב לשאת בהוצאות מתן הבטוחה. החוק אינו מחייב שסכומי הערבות יהיו צמודים לאפיק כלשהו, אולם ודאי שזכותכם לדרוש שההשקעה שלכם תוצמד ותשמור על ערכה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6. דמי טיפול
|
|
|
|
|
|
|
מתסכל ככל שזה יהיה, הקבלן הוא זה שיביא עמו את עורך-הדין שהוא עובד איתו, אולם אנו נהיה אלה שנידרש לשלם תשלום בשיעור 2% מהדירה עבור רישום הזכויות, הטיפול מול מינהל מקרקעי ישראל וכדומה.
יחד עם זאת, למרות שמדובר בנוהג מקדמת דנא, הרי ששנות המיתון האחרונות (שהפחיתו בין היתר גם את חמדנות עורכי-הדין) סייעו לא פעם להפחית את שיעור התשלום, ולעתים גם לבטל אותו לחלוטין.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7. מפרט
|
|
|
|
|
|
|
גם אם התאהבתם בתבנית הדירה כפי שהיא מופיעה בתרשים שהוצג לכם, אל תסתכלו רק בקנקן אלא גם במה שבתוכו. המגוון, האיכות והכמות של מה שתמצאו בין ארבעת קירות הבית, החל בארונות המטבח, וכלה בקרמיקה, בשיש ועוד - תלוי במידה לא מבוטלת במו"מ העיקש שתדעו לנהל. דעו כי המפרט שתקבלו - או שלא תקבלו - בדירה, שווה המון-המון כסף.
מדובר גם בדברים הטריוויאליים, שאם לא תקבלו מהקבלן, פשוט תצטרכו להוציא את הארנק כדי לרכוש אותם - כמו הכנה למזגן (במקום סביר) או כמות ראויה של שקעים (היום כבר לא מדובר רק בחשמל, אלא גם בטלפון, טלוויזיה וכו'). ישנם דברים שגם אם כרגע אתם לא חושבים עליהם, או חושבים שתוכלו להסתדר בלעדיהם - תגלו עד כמה הם פוגעים באיכות החיים שלכם, כמו קרמיקה מסוג ז' שתיסדק ברגע שהילד שלכם יפיל עליה את בקבוק השתייה שלו. במקביל, כדאי להתריע, בפעם המי-יודע-כמה, שלא להסתנוור מהשפע הרב שהעתיר הקבלן על הדירה לדוגמה. אתם תקבלו אך ורק את מה שכתוב בחוזה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8. אפשרות לשינויים
|
|
|
|
|
|
|
גם אם הדירה נראית לכם כרגע מושלמת, סביר להניח שככל שהבנייה תתקדם (ותבקרו פעמים רבות יותר באיקאה) תרצו לבצע בה יותר ויותר שינויים. כבר בשלב שבו אתם יושבים מול חוזה הרכישה, כדאי שתמנעו את עוגמת הנפש על הגילוי כי הזזת קיר הגבס ב-10 סנטימטרים עולה פתאום אלף שקל, בעוד שביטול הכיור הנוסף ביציאה מהשירותים מזכה אתכם בהטבה סמלית של פחות ממאה שקל.
בנספח לחוזה דירשו לפרט עד מתי תורשו לבצע שינויים בדירה (בניסיון למתוח את התאריך ככל שניתן), מה תהיה העלות של מגוון השינויים האפשריים (בניסיון להורידה ככל האפשר) ומה גובה הזיכוי על המוצרים (שרק לפני רגע סיפרו לכם כמה הם משובחים) שהמפרט מעניק לכם.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9. צ'ופרים מחוץ לדירה
|
|
|
|
|
|
|
אין דומים חניה או מחסן הסמוכים לכניסה לבניין לאלו הנמצאים אי שם בקצה החניון התת-קרקעי. יתרה מכך, בלא מעט פרויקטים אין בכלל התאמה בין מספר החניות והמחסנים לבין מספר הדירות, מה שמלמד כי כנראה יהיו דיירים מועדפים יותר ופחות. לכן, אחרי שעברתם את נושא המימון והשיפורים בתוך הדירה, אל תשכחו לדאוג לקבל גם את הנתחים המובחרים היושבים בחוץ.
בכל מקרה, אל תזלזלו בניסיון לקבל את החניות המקורות הספורות הנמצאות ליד הבניין או דווקא את המחסן השווה יותר. להבדיל מהשונות בתמחור בין דירה לדירה, המחסנים או החניות מחולקים בדרך כלל לקבוצות איכות בחיתוך גס יחסית, המאפשר לכם לבחור את הטוב ביותר מהמבחר המוצע לכם.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10. מועד המסירה
|
|
|
|
|
|
|
בין אם מדובר באשמת הקבלנים ובין אם האשמה נעוצה באין ספור המכות הניחתות עליהם מבחוץ (גירוש עובדים זרים, סגר על השטחים, שביתה בנמלים ועוד ועוד), אי אפשר להתעלם מכך שהאיחורים במסירת דירות חדשות הפכו לרעה חולה בישראל, המקיפה כמעט את כל חברות הבנייה, גדולות כקטנות.
מלבד החובה לוודא כי החוזה יגדיר תאריך ברור למסירת הדירה, דאגו לכל הפחות לכך שייקבע פיצוי מקסימלי (שכר דירה חלופי, ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים ששולמו לקבלן ועוד) במידה וגם אתם תסבלו, חלילה, מאיחור בקבלת המפתח לדירת חלומותיכם החדשה.
dror-m@maariv.co.il
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
