לפיד טועה, הממשלה מתעלמת והציבור משלם
מאות אלפים משתעבדים לשוק הטורפני שמחסל את מעמד הביניים, והשגשוג שהמנהיגים מבטיחים לנו מסתכם ב-6,541 שקל
מילת המפתח היא אם. כי התהליך שמבוסס על BOT (לבנות, להפעיל, למכור או להעביר) הוא תמיד מורכב ורב סיכונים לביצוע. בכביש 6 הוא עבד ועובד היטב יחסית, ברכבת הקלה בתל אביב - נכשל לגמרי. וגם אם התוכנית תצליח, הבעיה המרכזית ביוזמת לפיד היא שמדובר בתכנון לטווח ארוך, שיתחיל להשפיע על שוק הדיור במקרה הטוב עוד ארבע שנים. זו תוצאה בלתי נסבלת עבור מאות אלפי ישראלים שיקנו דירות עד אז. היא מותירה אותם בלבה של בועה, עם שכר חציוני של 6,541 שקל , ומחיר ממוצע לדירה של 1.24 מיליון שקל, זאת אומרת 190 משכורות ברוטו. אני ממש מתעב את הנתונים האלה, כי הם שקריים לגמרי. 190 משכורות הרי לא יספיקו כדי לרכוש דירה; החישוב איננו כולל מס או הוצאות מחיה כלשהן. הוא אקדמי לגמרי. למעשה, צריך להכפיל אותו פי שלושה. 50 שנות עבודה, פחות או יותר.
זה נישול. מיליונים, מאות מיליונים, מיליארדים ועשרות מיליארדים עוברים מחשבונות הבנק המצומקים של מעמד הביניים ושל הוריו אל חשבונות הבנק של קבלנים, בנקים וכמובן המדינה שנהנית ממיסים שמנמנים. זו פשוט התרוששות מתוכננת ודי זדונית. התוצאה שלה תהיה זקנים בלי טיפול סיעודי. פשיטות רגל. השתעבדות כלכלית של דור שלם, וזו תוביל בתורה ובעצם כבר מובילה לתוצאות הרסניות; מי ירצה לעבור מקום עבודה, לנסות להקים עסק כאשר הוא יודע שמעליו שוכבת עננה שחורה וכבדה ששמה משכנתה ששוויה מאות אלפי דולרים. לא בטעות השתמשתי כאן בערך דולרי. אם וכאשר הבועה תתפוצץ, נביט פתאום אחורה ונשאל האם באמת דירות חדשות ברמת גן שוות 600 אלף דולר?
לפיד מנסה ולפיד עדיין טועה. הוא טועה משום שהממשלה צריכה להתערב ישירות בשוק הדיור; למעשה, היא כבר מעורבת עמוקות בשוק.בניגוד לכל מקום אחר בעולם, רשות מקרקעי ישראל מחזיקה בכ-90 אחוז מהקרקעות במדינת ישראל. היא המשווקת הגדולה, היא השחקן הגדול ביותר בשוק. את מה היא משווקת? את הרכוש שלכם ושלי. את האדמה שאבותינו התיישבו בה ולעתים נהרגו עליה. היא מוכרת נכס לאומי, חשוב ויקר יותר מגז או נפט.רק שזהו נכס שלא היא מצאה, אלא מופקד אצלה בנאמנות. עבור מי? עבור אזרחי המדינה, הבעלים.
אז הנה, הגוף שמחזיק את הרכוש של כולנו בנאמנות. הרכוש החשוב ביותר במדינה צפופה כמו ישראל: קרקע. אבל רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר שכחו מזמן את המילה "בנאמנות", הם לעומת זאת הפנימו היטב את אסכולת שיקגו ועוד רעיונות של קפיטליזם דורסני. אז הם מתנהגים עם אדמות הלאום כאילו זו חברה מסחרית שתכליתה להניב רווח. הם מוכרים קרקעות עבור המרבה במחיר לפי המכרז. למה? כדי להכניס עוד מיסים. זו המדיניות: נמכור את הקרקעות למרבים במחיר; זה הקריטריון העליון. זו התערבות ממשלתית ישירה בשוק הדיור, שנובעת מהעיוות היסודי של אחזקת אדמות המדינה בידי הממשלה. וכל עוד זו ההכוונה - למרבה במחיר - מה הפלא שאנחנו בבועה?
משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל חייבים להתערב בשוק הדיור, והם חייבים לעשות את זה עכשיו. הם עוסקים בהחכרה של קרקע; החכרה היא שכירות לטווח ארוך. הקוראים של הטור הזה הם הבעלים, הם המשכירים, כמו כל אזרחי המדינה. מדוע אי אפשר לצרף לזכות הכלכלית האדירה שמקבל הקבלן גם כמה תנאים?
בנצי ליברמן, יו"ר רשות מקרקעי ישראל, מדבר בחודשים האחרונים על קביעת מחירי מקסימום במכרזים; המשמעות היא שההכרעה המדינתית על מכירת קרקע תיקבע כתוצאה מקריטריונים אחרים, כמו פיתוח סביבתי, מספר יחידות דיור, דיור בר השגה וכו'. אפשר להוסיף לזה תנאים ברורים על מחירי מקסימום בשיווק הדירות עצמן. יש גם שיטה של "מחירי מטרה", שהם גם סוג של פיקוח. לפני כמה חודשים נערכו דיונים חשאיים על כך בין משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר.
היוזמה קבעה כי 20 אלף הדירות שתשווק הרשות יישאו תג מחיר ברור למדי, מפוקח. מובן שזה סוכל, נדחק ונשכח. המדינה יכולה לעשות את הצעדים הבאים:
1. לא למכור יותר קרקע של המדינה ללא קביעת מחירי מקסימום במכרזים.
2. לשווק קרקע עם מחירי מטרה או קביעת מחירי מקסימום לדירות עצמן, או לחלופין טווח רחב של מחירים שבכל מקרה יאפשר (ביחס למחיר הקרקע) רווח נאה לקבלן.
3. לקבוע שזוגות צעירים שאין ברשותם דירה, ולא רכשו דירה בעבר, יקבלו ערבות מדינה לחלק מהפיקדון במשכנתה שלהם באורח שיאפשר להם לרכוש דירה. נכון, זה יזרים כסף לשוק וייצור ביקושים חזקים שהקבלנים עשויים לנצל להעלאות מחירים; אבל הורדת הפיקדון תנטרל את מוטיב השעבוד לבנק, ויחד עם פיקוח על מחירי הקרקעות המשווקים והגבלת ההטבה לזוגות צעירים נטולי דירה, לא תהיה שום קפיצה דרמטית במחירים. כנראה ההפך. לפני שמישהו מתחיל לזעוק שזה סובסידיה סוציאליסטית, צריך להזכיר שזו התוכנית שממנה נהנים כבר כמה חודשים צעירי בריטניה. הממשלה השמרנית שם ימנית לא פחות מממשלת נתניהו.
4. בנייה מסיבית ומתוכננת של עשרות אלפי יחידות דיור בכמה נקודות, אולי באמצעות חברות בינלאומיות שמתמחות בפרויקטים ענקיים של דיור, על בסיס של ONE STOP SHOP . בשעתו דובר כאן בעמודים האלה על הצעת החברה הסינית. היתרון היחסי של הצעות חברות ענק זרות פשוט מאוד: הן מציעות אשראי מלא בהקמת הפרויקט לממשלת ישראל. אשראי הוא בעיה יסודית של שוק הנדל"ן בישראל. היתרון השני פשוט עוד יותר: יממה אחרי שיתחיל המו"מ עם החברה הבינלאומית, החברות הקבלניות הישראליות יגישו הצעה טובה יותר. מצוין.
5. קביעת תנאיה של בנייה בקרקע תוך זמן קצר מרגע הזכייה במכרז, או השבת הקרקע למדינה. חקיקה שתאפשר ביטול מכרזים בעבר שהובילו לקרקע שאיננה מנוצלת לבנייה תוך זמן קצר. הטלת מיסוי כבד על יזמים וקבלנים שמחזיקים קרקע ואינם בונים בה תוך זמן שייקבע בתקנות.
6. יצירת קונסטרוקציות משפטיות שיאפשרו גם בעלויות חלקיות על דירות בשותפות עם היזם, לפי המודל האירופי-בריטי. כך אדם יוכל לרכוש שני שלישים מדירה, לשלם ליזם או לבעלים עוד שכירות על השליש הנותר ולקבל אופציה לקנות תוך כך וכך שנים את הדירה בה הוא מתגורר. המודל הזה מאפשר מגורים מובטחים ובעלות מעשית עבור השקעה יחסית נמוכה.
על הפתרונות האלה אפשר להתווכח.חלקם יכולים להצליח, אחרים כנראה לא. אבל הנקודה אחרת: הממשלה לא עושה שום דבר. היא נותנת לשוק הטורפני לחסל את מעמד הביניים, את השדרה המרכזית של החברה הישראלית. הוא אמור לחיות מ-6,541 שקל . זה השגשוג שמנהיגינו מציעים לנו.
nadav.eyal@maariv.co.il
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם