שכונת שפירא הופכת לדבר החם הבא
אמנים, אדריכלים וסטודנטים החלו לאחרונה לגלות את שפירא - השכונה המושמצת של דרום תל אביב. המחירים עולים והשקט מזמין, אבל השכנים הם עדיין נרקומנים וזונות. ובכל זאת, בשוק מדברים על "יותר פוטנציאל מאשר לנווה צדק"
במהלך השנים האחרונות נפרץ שוק הנדל"ן השכונתי לבאים מן החוץ, ומחירי הנכסים בשכונה הוכפלו. ואכן, אנשי נדל"ן כבר סימנו אותה כ"סוס ששווה להמר עליו" בעשור הקרוב.
את שכונת שפירא לא קל למצוא - לא על המפה ולא בשטח. די בחוסר תשומת לב רגעי כדי להחמיץ אותה ולהגיע לתחנה המרכזית החדשה, לנתיבי איילון הסואנים או לשכונת התקווה; כאילו בכוונה ביקשה השכונה הוותיקה להישאר באלמוניותה אי שם בדרום העיר, פתוחה רק למזדמנים שטעו בדרך.
זה כמה עשורים עטופה השכונה בשכבות עבות של חוסר אטרקטיביות ותדמית שלילית - החצר האחורית של החצר האחורית בעיר ללא הפסקה. הבתים נמוכי הקומה שמדרום למבנה המפלצתי של התחנה המרכזית החדשה משכו אליהם בעיקר את מי שחיפש קורת גג במחירי רצפה.
ההיסטוריה של השכונה רצופה גלי עלייה והגירה: מפליטים יהודים מיפו בשנות ה-20 במאה הקודמת, דרך עולים מבוכרה ומסלוניקי ועד אוכלוסייה ענפה של מהגרי עבודה מכל צבע ויבשת. גם הקרבה לתחנה המרכזית לא הוסיפה לה הדר, ושוהי רחוב מכל הסוגים מצאו ברחובותיה מקלט נוח.
אלא שמחירי הדירות הגואים במרכז תל אביב והתעוררות שכונת פלורנטין הסמוכה עשו את שלהם - ועבור רבים, הם דחקו אל מאחורי התחנה המרכזית את החלום של בית עם חצר באזור שקט בתל־אביב. מאז רק גוברת ההתעניינות בשכונה, וכבר יש מי שמפריז ומזכיר אותה בנשימה אחת עם "סיפור הסינדרלה" של שכונת נווה צדק הפסטורלית והיקרה, שלחופה של תל אביב.
המגרשים הזולים - השטח של רובם כרבע דונם - זימנו לשכונה לא מעט מתעניינים: רוכשי דירות, משקיעים, מארגני קבוצות רכישה ושוכרים.
טיפין טיפין זרמו מתיישבים חדשים לשכונה, חלקם אדריכלים, אמנים ואנשי תקשורת, שראו בבתים הצנועים וברחובות השקטים מקום טוב, הרחק מההמולה של מרכז העיר. בשכונה כבר מתגאים בשמות של ידוענים - מי יותר ומי פחות - כמו איש הטלוויזיה מודי בר-און, כתב ערוץ 2 לשעבר לענייני ערבים יורם בינור, הזמר ישראל ברייט ("השמחות") והשחקנית דנה איבגי, הבת של.
"גם הסופר רם אורן חיפש פה נכס", מספרים בשכונה. שוכרי הדירות, שעליית המחירים במרכז העיר לא פסחה עליהם, הגיעו גם הם לשכונה - וב-3 השנים האחרונות ניתן למצוא בה סטודנטים וצעירים המתגוררים בשכירות, לצד אוכלוסיית העובדים הזרים שמהווה נתח משמעותי מתושבי השכונה.
"אני מקבל הרבה פניות מזוגות צעירים, הרבה מהם גרים כיום בפלורנטין, אבל גם מזוגות שגרים בצפון העיר. העניין הוא שבתקופה הזאת קשה למצוא נכסים ומוכרים רציניים", מספר המתווך יעקב ללמיוב, הבעלים של תיווך פנורמה שפעיל בשכונה כבר 20 שנה, "בעלי הנכסים פוחדים למכור. הם חוששים שמחירי הבתים והמגרשים עוד יעלו, והרבה פעמים המוכר מתחרט ברגע האחרון או מקפיץ פתאום את המחיר".
מי שהשכילו לראות את הנולד לפני כמה שנים, רכשו מגרש בן רבע דונם עם בית מגורים ישן וזכויות בנייה של כ-400 מ"ר תמורת 700-800 אלף שקל. היום מחירו של אותו נכס מגיע ל-1.7-2 מיליון שקל ויותר. "עד לפני שנתיים-שלוש עוד אפשר היה לקנות כאן מגרשים לבנייה תמורת 800-900 דולר למ"ר. היום המחיר כבר עומד על 1,500-2,000 דולר למ"ר. זה עדיין נמוך משמעותית מהמחיר במרכז העיר", מספר ללמיוב.
המגרשים בשכונה מאפשרים כיום זכויות בנייה של 110%-130% בצפיפות של 12-16 יחידות דיור לדונם. "זו שכונה עם פוטנציאל טוב יותר מנווה צדק", טוען ללמיוב, "הבתים כאן נמוכים יותר והרחובות רחבים יותר. נכון שהיא לא ליד הים - אבל מהקומה השלישית כבר יש לך נוף לים".
ואכן, הפוטנציאל הזה החל להתגלות. רחובות השכונה רצופים סיפורים על עיסקאות סיבוביות שבוצעו בה בשנים האחרונות ועל עיסקאות משקיעים לטובת תשואה מהשכרה - המשקפות את הדינמיקה של עליית המחירים בשכונה. הביקוש מתמקד בעיקר בחלקה הצפון-מזרחי - ברחובות בעל העקידה, המלך חזקיהו, דה-מודינה, רלב"ג וטורי הזהב, וזולג גם למערב השכונה. למרות שבמקרים רבים בחרו הרוכשים לשמר את הבתים הישנים או לשפצם, ערכם האמיתי של המגרשים טמון בזכויות הבנייה הנוספות.
דוגמאות לא חסרות: הבית הפרטי ברחוב בעל העקידה נרכש לפני שנתיים על ידי בחורה צעירה תמורת 950 אלף שקל. על המגרש, ששטחו 200 מ"ר, ניצב בית ישן ששטחו 85 מ"ר, מוקף בחצר. לפני כמה שבועות נמכר הבית ב-1.8 מיליון
ברחוב דה-מודינה, המוביל אל הגן הציבורי הגדול, ניצב בית פרטי גדול שנראה כאילו נלקח מקיבוץ. הבית, ששטחו כ-160 מ"ר על מגרש של 350 מ"ר, נרכש לפני כשנה וחצי תמורת 2.1 מיליון שקל על ידי משקיע שממתין כיום לקבלת אישורים לבנייה במגרש. בינתיים הוא חילק את הבית ל-6 יחידות דיור המניבות לו מדי חודש כ-16 אלף שקל - תשואה של כ-9%.
ברחוב חסדאי קרקש שבמערב השכונה ניצב בית לבנים חדש עם גג רעפים בסגנון אמריקאי, לצד חצר פנימית מטופחת, על מגרש בן 250 מ"ר. את המגרש רכשה לפני 3 שנים אדריכלית תמורת כ-160 אלף דולר (כ-640 אלף שקל), הרסה את הבית הישן שעמד במרכזו ובנתה בית פרטי ששטחו 160 מ"ר. שוויו של הבית מוערך כיום ב-2.8-3 מיליון שקל, ולו בשל העובדה שזכויות הבנייה בו מאפשרות בנייה של כ-400 מ"ר - 4-5 יחידות דיור.
הבית הפרטי שברחוב חזקיהו המלך פינת בעל העקידה, ליד הגן הציבורי, נמצא במרכזה של חצר גדולה מוקפת גדר גבוהה. המגרש שעליו ניצב הבית, ששטחו חצי דונם, נרכש לפני כשנתיים ב-350 אלף דולר (כ-1.4 מיליון שקל). "היום הוא לא ימכור אותו גם במיליון דולר", טוען ללמיוב.
ברחוב רלב"ג פינת בעל העקידה ישנו מגרש רחב ידיים ומוזנח עם צמחיית פרא ובית ישן - דבר לא מסגיר את העובדה שמדובר במגרש היקר ביותר בשכונה. נוסף למיקומו האטרקטיבי, מדובר במגרש ששטחו נדיר - 550 מ"ר - ועליו ניתן להקים 8 יחידות דיור. הוא נמצא בבעלות אחת המשפחות הבוכריות הוותיקות של השכונה ומזמן אליו מתעניינים כל העת. בעבר ביקשו עבורו בעליו מיליון דולר, אך גם הם החליטו לבסוף להמתין. אלה רק כמה דוגמאות מתוך עשרות.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם