בנק ישראל: רפורמה חדשה תקל על תהליך לקיחת המשכנתא

בנק ישראל מודיע היום (א') על קידום רפורמה צרכנית להגברת שקיפות המידע ולשיפור סביבת התחרות בשוק המשכנתאות.

הבנק המרכזי מציג שורה של צעדים צרכניים בתחום המשכנתאות, שנועדו להקל על הלווים בתהליך נטילת המשכנתא. במסגרת הצעדים יחויבו הבנקים לספק ללקוח אישור עקרוני בפורמט אחיד, שבו יוצגו, בנוסף לסל המשכנתא המבוקש, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח . בכל אחד מהסלים יוצגו הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות.

בנוסף, הזמן למתן האישור העקרוני יקוצר לימים ספורים בלבד, במקום כשבועיים כיום, ותתאפשר הגשת הבקשה וקבלת האישור באופן מקוון בכלל הבנקים (כיום רק חלק מהבנקים מאפשרים זאת).

בבנק ישראל מציינים כי בעקבות הרפורמה, שצפויה להיכנס לתוקף במהלך 2022, הלקוח יוכל להבין טוב יותר את תנאי המשכנתא המוצעים לו והשלכותיהם על התשלומים העתידיים, להשוות באופן מושכל וביתר קלות בין ההצעות השונות הניתנות לו מכמה בנקים ולהגיש בקשה לקבלת הצעת משכנתא בצורה מהירה ונוחה יותר. "כל אלו יגבירו את כוחם של הלקוחות ובכך ישפרו את הסביבה התחרותית בשוק", אומרים בבנק המרכזי.

מוותרים על הצעות נוספות

נזכיר כי דו"ח שפרסמה רשות התחרות בחודש יולי האחרון המבוסס על מחקר שעשתה בתחילת השנה, הצביע על פערים גדולים בגובה הריבית שמשלמים לווים בעלי מאפיינים דומים. כמו כן, המחקר מלמד כי ישנם מספר מכשולים אשר מקשים על לווים להשוות הצעות מחיר של בנקים שונים ולקבל כך את התנאים המשתלמים ביותר עבורם.

תוצאות המחקר העלו שרק כ-44 אחוזים מהלווים קיבלו אישור עקרוני עם הצעת מחיר מיותר מבנק אחד. עוד נמצא, כי כאשר לווה מקבל אישורים עקרוניים נוספים הוא צפוי לחיסכון משמעותי אשר עשוי, במקרים מסוימים, להסתכם בעשרות אלפי שקלים בתשלום המצטבר בהחזר המשכנתא.

ממצא נוסף מהמחקר מעלה כי גם במקרים בהם נערכה השוואת מחירים, הלווה היה יכול להגיע לחיסכון גדול פי 3-2 מהחיסכון בפועל, אילו יכולת ההשוואה שלו בין ההלוואות השונות הייתה מלאה.

ברשות התחרות ציינו כי בין הגורמים לאי-מימוש פוטנציאל החיסכון בהליך השוואת המחירים, הם שקיפות מחירים נמוכה, מורכבות גבוהה של מוצר המשכנתא ופערי מידע בין "בנק הבית" של הלווה לבין בנקים אחרים.

הקושי בביצוע השוואת מחירים במצב הנוכחי מונע מלווים רבים לחפש, ולכן גם לקבל, הצעות מחיר מאושרות נוספות אשר יכלו להביא להם חיסכון משמעותי והתוכנית הנוכחית שמציג היום בנק ישראל נועדה לתת מענה לרוב הבעיות שנמנו בדו"ח הרשות.

נזכיר כי משכנתא היא ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר בחייו של כל משק בית. נטילת משכנתא היא אירוע פיננסי מורכב עבור משקי הבית, בשל היקף ההתחייבות ובשל מורכבות ההלוואה. המשכנתאות בארץ מתפלגות בין מסלולים שונים, וביניהם: ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה לא צמודה, ריבית משתנה צמודה ופריים; כאשר לחלק מהמסלולים ישנם מאפיינים שונים הנבדלים ביניהם בעוגן שאליו צמודה המשכנתא ובתדירות שבה הריבית משתנה.

במציאות הזו, המורכבות הגבוהה בשוק המשכנתאות מקשה על הלווים להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים. מורכבות זו אף גוברת במקרים שבהם הצעות הבנקים כוללות מסלולים שונים הניתנים לתקופות שונות. לטענת בנק ישראל, סדרת הצעדים המוצעת תקל על הלווים להעריך את משמעות ההצמדות והשינויים הצפויים ותסייע להם להבין טוב יותר את הסיכונים הגלומים במסלולים השונים.  בנוסף לצעדים המיועדים לשפר את שקיפות המידע ללקוחות ואת יכולת ההשוואה בין הצעות, יקודמו צעדים אשר צפויים להביא לקיצור משך הזמן ממועד הגשת הבקשה ועד לקבלת ההצעה וכן לקבל הצעות באופן פשוט ומקוון.

במסגרת השינויים, כאמור, בנק שהחליט להציע ללקוח משכנתא  יספק באישור העקרוני ללקוח, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידו, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך חיי ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח. הסל הראשון יהיה במסלול של  100% ריבית קבועה לא צמודה. הסל השני יהיה 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 צמודה משתנה ו-1/3 צמודה לריבית הפריים והסל השלישי יהיה 50% בריבית קבועה לא צמודה ו-50% צמודה לריבית הפריים.

בנוסף, כיום, ברוב המקרים, הלוואת המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים. לכל מסלול ישנה ריבית שונה, מנגנון הצמדה שונה ותקופה אחרת לפירעון. ההבדל הוא לא רק בין המסלולים השונים באותה הצעה אלא גם בין הצעות הבנקים השונים. לפיכך הריביות המוצגות באישורים העקרוניים, לעיתים קרובות, אינן בנות השוואה. כדי שניתן יהיה להשוות בין הסלים השונים ובין ההצעות של הבנקים השונים, בכל אחד מהסלים באישור העקרוני יוצגו גם הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא.

נתונים אלה מביאים בחשבון את העמלות ואת התשלומים החודשיים הצפויים לאורך כל תקופת המשכנתא על בסיס התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, המעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני.

שקיפות גם במחזור משכנתא

עוד מהלך שכוללת הרפורמה נוגע למחזורי משכנתאות. בעת בחינת הכדאיות שבמחזור משכנתא לא די להשוות בין הריבית המשולמת על המשכנתא הקיימת לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר. יש להביא בחשבון שיקולים נוספים כדוגמת עמלת פירעון מוקדם והזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולים מסוימים. לפיכך הבנק יצטרך לספק ללווה המעוניין למחזר משכנתא, את הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקחת בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר (כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן). ריבית זו הינה בת השוואה לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר ותסייע ללקוח לקבל החלטה מושכלת. בנוסף, יהא על הבנק שבו מנוהלת המשכנתא הפעילה להציג ללווה את התאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות.

בעקבות המהלך, אמר היום נגיד בנק ישראל, אמיר ירון: "החלטנו על קידום רפורמה צרכנית משמעותית, אשר תשפיע במישרין על כל נוטלי המשכנתאות במדינת ישראל".

המפקח על הבנקים, יאיר אבידן הוסיף: " נקטנו במספר צעדים משמעותיים אשר יגבירו את התחרות בין הבנקים ויסייעו ללקוחות בהליך קבלת ההחלטה ובביצועה. צעדים אלו יעודדו את הלקוחות לבצע סקר שוק לפני קבלת משכנתא, שכן יהיה קל יותר להשוות בין ההצעות השונות, והם יגבירו את השליטה מצד הלקוחות על תנאי המשכנתא, לרבות היכולת שלהם לעמוד בהתחייבויותיהם. אני מזמין את הציבור לעשות שימוש בכלים שהעמדנו לרשותו ולבצע השוואה בין ההצעות של הבנקים השונים, שתביא לשיפור בתנאי המשכנתא".