מגורים בדיור מוגן למבוגרים בגיל השלישי מעוררים חששות רבים. אומנם הדיור המוגן מספק שירותים שחוסכים טרחה רבה, אך מבוגרים רבים חוששים מכך שהם יוציאו בחייהם כסף רב על המגורים בגיל הזהב, ולא יוכלו להעביר את הירושה לדור הבא.
דיור מוגן הוא מרכז מגורים המיועד לבני הגיל השלישי ומספק להם מגוון שירותי רווחה, בריאות ופנאי. שלא כבית אבות, הדיירים בדיור מוגן הם בדרך כלל מבוגרים עצמאיים באופן מלא או חלקי, שאינם נזקקים לשירותים סיעודיים ומסוגלים לבצע פעולות יום־יומיות בלי להזדקק לעזרה. עם זאת, הדיור המוגן תומך גם בקשישים. חשוב לציין שהגדרתו של קשיש כעצמאי היא בסמכות גורמי הרווחה. דיור מוגן מעניק למבוגרים שגרים בו דירה הכוללת חדר שינה, סלון, מטבחון ואף רהיטים. בדרך כלל בדיור מוגן ניתן למצוא בית קפה, חדר אוכל, רופא שיניים, חדר כושר ושאר מרכזי בילוי ופנאי עבור האוכלוסייה המבוגרת והעצמאית.
ברוב הפרויקטים של דיור מוגן, הדיירים משלמים סכום גדול בתחילת שהותם במקום, ודמי הניהול והשהייה החודשיים יורדים מאותו הסכום. אם נשאר סכום כסף בחשבון אחרי 120, הוא חוזר למשפחות הדיירים. לעומת זאת, דייר המתגורר בבית שבבעלותו (הוד דניה), יוכל להעביר לילדיו נכס שבדרך כלל ערכו עולה, שלא כמו בדיור המוגן הרגיל.
אז איך אפשר לחיות בנוחות של דיור מוגן ובד בבד להיות בעלים של דירה? פרויקט חדשני שנבנה בימים אלה בירושלים מעניק לראשונה לבני ובנות הגיל השלישי אפשרות לרכוש דירה משלהם (טאבו), במבנה המיועד לדיור מוגן. המגורים כרוכים בתשלום חודשי עבור השירותים הניתנים לדייר. לאחר פטירתו תישאר הדירה בבעלות משפחתו והם יוכלו לגור בה (אם יהיו בגיל המתאים), להשכיר אותה או למכור אותה.
לא פיקדון ולא שחיקה
"הוד דניה" הוא שמו של פרויקט הדיור המוגן החדש שצפוי להיפתח בעוד כשנה וחצי, ויציע לראשונה בעלות על דירה, אך גם סטנדרט ושירותים של בית מלון.
"הגיעו אלינו לאורך השנים פניות מאנשים מבוגרים שצריכים לבחור בין איכות חיים בשנים שנותרו להם לבין השארת ירושה לילדיהם", מספר חזי בינה, מנכ"ל ויזם "הוד הבירה פרויקטים", שבונה פרויקטים בירושלים וברחבי הארץ כבר כמעט 20 שנה. "בעקבות זאת החלטנו לבנות מגדל חדש עם 210 יחידות דיור, המציע לבני הגיל השלישי 'גם וגם': גם הקומפלקס הכי טוב שיש, וגם להשאיר דירה לילדים בלי לשחוק את הפיקדון. יש להם דירה על שמם בטאבו, מה שלא קורה בדיור מוגן רגיל", הוא אומר.
בינה מסביר שבדיור מוגן ממוצע, "הדייר מתבקש לשים סכום לפיקדון, למשל שני מיליון שקלים, והוא נשחק לאורך חיי המגורים בפרויקט. אם נשאר מהסכום עבור הילדים, הם יקבלו אותו בירושה, אך השכירות יקרה וצריך לשלם גם דמי ניהול חודשיים גבוהים מאוד. אצלנו מדובר ברכישה לכל דבר, ודמי הניהול משולמים לפי השירותים בפועל", מסביר בינה.
דיירי "הוד דניה" יקבלו מגוון שירותים, כגון: בית כנסת, בריכה מקורה, חדר כושר, בית קולנוע, ספרייה, שני שוערים בלובי, חדר מחשבים, חוגים, קפיטריה, חדר מלח, אחות, רופא, הרצאות ופעילויות חברתיות ועוד. כאמור, ישנו סכום חודשי שעל הדיירים לשלם לחברת הניהול, והוא מזכה אותם בשימוש במגוון השירותים של המקום. המחיר החודשי לשירותים נע בין 3,000 ש"ח פלוס מע"מ לדירות הקטנות יותר (שני חדרים), 4000 פלוס מע"מ לדירת שלושה חדרים ובהתאם לדירות הגדולות יותר. אין ספק שאלו הם דמי ניהול סבירים ביותר בהשוואה למקומות אחרים.
יהודה אוליבה, יזם ומשווק פרויקטים, ובהם גם את "הוד דניה", מוסיף ש"במתחם יגורו רק דיירים מעל גיל 60, אך כל אדם יכול לקנות דירה להשקעה בתנאי שהשוכר יהיה בגיל המתאים". לדבריו, יש משקיעים לא מעטים, מתחת לגיל 60, שרכשו דירה להשקעה והם מתכוונים להשכיר אותה. "תקוותנו היא שהדיירים ב'הוד דניה' יהיו בגילאים הקרובים יותר ל־60 מאשר ל־120", הוא אומר בחיוך, "אומנם אנחנו משווקים את הדירות לאנשים מבוגרים, אבל משתדלים שתהיה אווירה צעירה".
להרגיש כמו בבית מלון
אוליבה: "בדיור המוגן שקיים כיום בישראל, לבעלים יש שני מרכזי רווח: הפיקדון ודמי הניהול. אצלנו הדיירים עצמם הם הבעלים, ויחד עם שאר הדיירים הם משלמים לחברת ניהול שמספקת את כל השירותים. הדיירים מחליטים כמה עולים השירותים, ואלו מהם רלוונטיים עבורם. הדיירים מקבלים את המקסימום, והמחיר נקבע בהתאם לעלויות האמיתיות, לא לפי הרווח שבעלי המקום רוצים לקבל". אוליבה מסביר שאם למשל, יבקשו הדיירים להוריד שירות כגון ניקיון שבועי בדירה שלהם למשך כמה חודשים, הם יוכלו לעשות זאת, ובכך להוזיל את העלות החודשית שלהם. הניקיון השבועי מתווסף לסל נוסף של שירותים שמקבלים הדיירים, כגון חשבונות חשמל, גז, אינטרנט ועוד. בינה מוסיף ש"אנחנו רוצים שהם ירגישו כמו בבית מלון, שהם לא יצטרכו לעזוב את המתחם, את הבית, לכן הם לא צריכים לצאת כדי לשלם על חשבונות. אפילו הבנק יגיע אליהם פעם בשבוע. את החיסונים הם יכולים לקבל אצלנו, בלי ללכת לקופת החולים".
ישנם רק שני חשבונות שהם צריכים לשלם עבור עצמם חוץ מדמי הניהול: ארנונה ומים. "בעבר כללנו את המים ואת ארנונה בפרויקט מסוג זה, אבל בעקבות העובדה שלרבים מהדיירים יש הנחות או הטבות – חלקם כניצולי שואה או ככאלה שאין להם הכנסה – החלטנו לאפשר להם לשלם את שני החשבונות האלה בעצמם".
הדירות בהוד דניה, שנבנות בסטנדרט גבוה של יוקרה, לא יקרות כעת, יחסית לשוק הירושלמי הפורח. דירת שני חדרים תעלה החל מ־1,350,000 ש"ח, דירת שלושה חדרים – החל מ־1,750,000 ש"ח ודירת ארבעה חדרים – החל מ־2,250,000 ש"ח.
"כעת אנחנו בשלב הכדאיות", מעיר אוליבה, "ברגע שהמקום יהיה מוכן, אין ספק שהמחירים יעלו במאות אלפי שקלים". אוליבה מוסיף ש"פתרנו מראש את כל העניינים העתידיים שעלולים להטריד אנשים בגיל השלישי בדירה חדשה. בכל דירה יש מרפסת, ודאגנו גם לספוטים של תאורה כך שהם לא יצטרכו להתמודד עם 'תאורה של קבלנים'. יש גם מזגן מרכזי בכל הבית ועוד אביזרים רבים. אפילו מסילות לווילונות. הכוונה היא שהדיירים לא יצטרכו להמציא שום דבר מאפס. הכול יהיה ברמה שמתאימה לכניסה מיידית".
אם דיברנו על "פתרונות" לענייניהם של הדיירים העתידיים, יש עוד שירותים מחברת הניהול עבור הדיירים כדי שלא יצטרכו להתאמץ במיוחד, "חברת הניהול נותנת את כל שירותי התחזוקה הקלים", אומר בינה, "כגון התקנת נורות, פתיחת סתימות קלות, הטלוויזיה שלא נדלקת או השלט שלא עובד. חברת הניהול יכולה לדאוג גם לתיקונים גדולים יותר – בתשלום נוסף". בינה מעיר כי "אין ספק שבשנים הראשונות האחריות תהיה של הקבלן".
אוליבה מספר ש"אנשים טובים מאוד רכשו, רוכשים וירכשו דירות ב'הוד דניה'", ומספר שמדובר בישראלים וביהודים אמריקניים שרכשו עד כה את הדירות הראשונות, וגם משקיעים צעירים. בקרב הרוכשים, יש נטייה לשומרי מסורת ולציבור הדתי לאומי, אך גם 9 זוגות דיירים מארה"ב שרכשו דירות לצורך מגורים. "המקום שומר שבת בפרהסיה", מוסיף בינה, "אין פעילויות בשבת, ויש אווירה דתית וכמובן בית כנסת פעיל. אווירה ירושלמית כזו שקשה לתאר במילים", הוא אומר בחיוך. "יש שני אנשים שרכשו כל אחד מהם דירה, וביקשו מראש להעביר שיעור דף יומי. הפתרון שלנו הוא שהאחד יעביר בבוקר והשני בערב".
תשואה גבוהה מהממוצע
"כל משקיע בנדל"ן מבין שכל דירת שלושה חדרים בירושלים נושאת תשואה רגילה של שני אחוזים. כאשר שוכרים יבינו שיוכלו לקבל כאן דיור מוגן במחיר הנמוך ב־50% מהמחיר במקומות אחרים – בלי להתפשר על הרמה – בעלי הדירה יוכלו להשכיר אותה בבתשואה גבוהה". אוליבה מסביר שעלות דיור מוגן פרטי יכול לעלות בערך 18 אלף ש"ח בחודש, "בעל דירה אצלנו יוכל להשכיר דירה דומה בלפחות ־14 אלף ש"ח, ובתוכם כמה אלפי שקלים לאחזקה. הכנסה של עשרת אלפים ש"ח לדירה זו תשואה יפה מאוד".
בחברת "הוד הבירה פרויקטים" מקווים לקבל בקרוב היתרים להקמת פרויקט דומה בפתח תקווה. "זו תפיסה חדשנית", מעיד על כך בינה, "בדרך כלל הבעלים מקבל רווח כפול: את הפיקדון ההתחלתי ואת דמי הניהול השוטף הקבועים".
בנייתו של "הוד דניה" צפויה להסתיים באביב 2023, והוא ממוקם מול פארק דניה היפהפה והפסטורלי ובלובי תהיה קפיטריה עם גינה הצופה לפארק. ישנם גם שני אולמות של חדרי אוכל לקיום אירועים. בינה ואוליבה מעירים שאם הדיירים יבקשו, יתאפשר לקיים סעודות שבת קבועות בחדרי האוכל. "צריך לזכור שיש לכל אחד מטבח מלא בבית", מסכם בינה, ומבקש לרגע להדגיש את הייחודיות של הפרויקט: "יש כאן שינוי תפיסה, גישה חדשנית לדיור המוגן, שמאפשרת לדיירים לא לאבד את כספם במקום לעת זיקנה".
האמור בכתבה כולל תוכן ומידע מסחרי/שיווקי, ומערכת מקור ראשון אינה אחראית למהימנותו. פרסום התכנים והמידע המסחרי בכתבה אינו מהווה המלצה או הצעה מצד מערכת מקור ראשון לרכוש ו/או להשתמש בשירותים או המוצרים בכתבה.
