אחד הביטויים היצירתיים ביותר בעברית הוא “לתפוס אמריקה”. חשבתם על זה פעם מה זה אומר לתפוס אמריקה? המשמעות של הביטוי הזה הוא שילוב בין הצלחה חומרית לבין נהנתנות- דברים שאנחנו רוצים להשיג יותר מכל בחברה ההישגית שבה אנחנו חיים. בשביל לתפוס אמריקה לא צריך לעשות אקזיט של מיליונים, אפשר להרוויח מאמריקה ולהישאר בישראל.
לדברי אורי פריש מחברת CITYR, המשקיעה בפרויקטים של נדל”ן אמריקאי, ארצות הברית מספקת אינספור הזדמנויות למשקיע נבונים שבוחרים לנתב את הכסף שלהם לעבר השקעות שיטיבו עם כלכלת המדינה ומעמד הביניים. השקעות נדל”ן מניב נעשות ברוב המוחלט של המקרים בעזרת מימון של בנק למשכנתאות.
מימון נוח בתנאים טובים מאפשר מינוף של הכסף ויצירת תזרים מזומנים חיובי על ההשקעה. המינוף אף מגדיל את ה-Upside בעת מכירת הנכס, מכיוון שהבנק המלווה אינו שותף ברווחי ההון. כלומר, בכל עלייה בשווי הנכס- הנהנים הם המשקיעים ולא הבנק המלווה. תועלת נוספת בהכנסת בנק כשותף מממן בעסקת נדל”ן מניב בארה”ב נובעת מהיות הבנק מעין “אח גדול”, שמבצע בדיקות נאותות ושמאות לפני אישור המימון לנכס, ובכך ממזער את הסיכונים עבור המשקיעים בנכס.
לטענת רועי מרציאנו, מנכ”ל משותף בחברת סיטי אר, אלו כמה מושגי מפתח עיקריים בתחום המשכנתאות שכדאי לכל משקיע להכיר:
משכנתא ללא ערבות אישית: זהו מימון הניתן על-ידי גוף מממן ואין ערבות אישית של הלווה להחזר המשכנתא, הנכס הינו הבטוחה הנכונה. בתקופה זו אנו ממליצים לקחת מימון אך בשום אופן לא מומלץ לחתום על ערבות אישית.
Refinance– מיחזור המשכנתא: ניתן למחזר את המשכנתא על-ידי שערוך מחדש של הנכס במידה וערך הנכס עלה ביחס לעלותו ביום לקיחת המשכנתא הראשונה, ובכך לחלץ את רב עד כל ההון שהושקע בנכס.
Interest rate– ריבית המשכנתא: ניתן לקבל משכנתאות בריבית קבועה עד 30 שנים. על פי רוב, התנאים הטובים ביותר ניתנים במסלול זה של ריבית. עם זאת, רצוי תמיד לשלב בין ריבית קבועה למשתנה ובכך להגביל את מידת התלות בריבית המשתנה בשוק.
Principle reduction– החזר המימון: יחושב על מרכיב הקרן בלבד. זה הוא מרכיב רווח נוסף כל עוד הנכס יכול לשלם את החזרי המימון. רווח זה נובע מהיחס בין ההון בנכס לבין המימון.
LTV (loan to value): אחוז המימון ביחס לעלות הכוללת של הנכס. בנוסף, יחס זה מהווה הערכה של סיכון ההלוואות שמוסדות פיננסיים ומלווים אחרים בוחנים לפני אישור המשכנתא. הערכות בעלות יחס LTV גבוה הן בסיכון גבוה יותר בדרך כלל, ולכן עם אישור המשכנתא, ההלוואה עולה למלווה יותר.
:DCR (Debt Coverage Ratio) היחס בין הרווח התפעולי לבין החזר המימון בתקופה זהה. מומלץ שלא לרכוש נכסים מניבים שה-DCR נמוך מ-1.2. יחס DCR ממוצע לנכס מניב הוא 1.6.
LLC (Limit Liability Company)– שותפות מוגבלת: לרוב, נכסים הנרכשים להשקעה בארצות הברית יירשמו תחת חברה מקומית בבעלות המשקיעים.
