שוק הנדל”ן בארצות הברית מביא הרבה משקיעים זרים ובכללם גם משקיעים ישראלים להשקיע בענף זה, אך כמו בכל תחום יש להכיר את האופציות השונות ולהבין מחד את הסיכונים ומאידך את היתרונות הטמונים בו. רכישת נדל”ן מכונס נכסים תמיד נראית כהזדמנות טובה להשקעה וברוב המקרים זה נכון עבור אנשי מקצוע.
אורי פריש, שותף מנהל בחברת CITYR (סיטי אר) המתמחה בהשקעות בנדל”ן בארה”ב, מסביר כי היתרון המשמעותי ביותר בעת רכישת דירה מכונס נכסים היא קבלת דירה שאינה כפופה לשיעבוד מכל סוג שהוא ולמעשה נקיה מכל חוב. נוסף על כך, ראוי לתת את הדעת גם על פרמטר העלות, שכן באופן טבעי מחירה של דירה אשר נרכשת כתוצאה מכינוס, יהיה קרוב לוודאי (אך כפי שנראה מיד-לא תמיד) נמוך בעשרות אחוזים ממחירה האמיתי בשוק. מעבר לכל אלה, הרי שרכישה של דירה מכונס נכסים תעניק לרוכש יציבות ארוכת טווח משום שמצדה השני של העסקה עומד אדם בעל מוניטין אשר זוכה לגיבוי מלא מצדו של בית המשפט.
פריש מסייג וטוען שישנם גם חסרונות ברכישת דירה מכונס נכסים בארצות הברית. בעת רכישתו של נכס נדל”ני מכונס נכסים, סביר להניח שאחת הבעיות שתצטרכו להתמודד אתה תהיה לוח הזמנים הבעייתי להשלמת העסקה- תהליך אשר תלוי במגוון רחב של גורמים. כך למשל, גם אם נדמה לכם שההצעה הכספית שהעליתם הספיקה לרכישתה של הדירה, אין להוציא מכלל אפשרות מצב בו המכרז ייפתח מחדש בהינתן הצעה גבוהה יותר. כמו כן, באם ההצעה שלכם התקבלה, אך זו נמוכה יותר מהסכום בו נקב השמאי שהופקד על הערכת הנכס, הרי שסביר להניח כי המכרז ייפתח גם כן מחדש. זאת ועוד, ועל אף העובדה שהדירה אשר נרכשת מכונס הנכסים אמורה להיות זולה יותר ממחירה הריאלי בשוק, לא פעם, נוהגים כונסי הנכסים לנקוב בכוונה תחילה במחירים הגבוהים בהרבה מהערך הריאלי של הנכס, וזאת על מנת להשלים את מלאכתם במהירות.
חסרון נוסף ברכישת נכס מהבנק כתוצאה מכינוס נכסים הוא ניהול קלוקל של הנכס כל זמן שהיה בבנק. מדובר בניהול קלוקל הן ברמת התחזוקה והן בכל הנוגע לגביית דמי השכירות. הדבר נובע מכך שרוב עסקאות כינוס הנכסים מחייבות שיפוץ בנכס, ומכאן שישנן לא מעט הנחות כגון זמן השיפוצים, עלותם, זמן אכלוס הנכס ועוד. ברור ונהיר הוא כי ככל שידרשו שיפוצים נרחבים יותר כך הנחות גדולות יותר וכך הסיכון יהיה גבוה יותר.
עם זאת, יש לציין כי כינוסי נכסים במדינות שונות תהליך כינוס הנכסים שונה ממדינה למדינה ויש להכיר את החוקים והנהלים המתקיימים בכל מדינה בנפרד. בנוסף, יש מספר סוגים של רכישות מכונס נכסים- שורט סייל, Foreclosure, קניית חוב ועוד. ההמלצה היא להכיר את הנושא מקרוב לפני שרוכשים נכס כזה ולהבין לעומק את ההזדמנות והפוטנציאל הטמונים בתוך העסקה.
